Новости Петербурга

"Деловая Недвижимость": Средняя стоимость услуг управляющей компании сегодня составляет 5-10% от валового дохода объекта.

10:54:03, 21 февраля 2005
"Большинство управляющих компаний, которые сегодня работают на петербургском рынке коммерческой недвижимости, зародилось в 1997-1998гг.", - рассказал корреспонденту "ДН" в эксклюзивном интервью генеральный директор петербургской УК "БестЪ" Олег Корчак. По его словам, "в то время создание таких структур шло по схожему сценарию - купили здание, создали собственную административную и обслуживающую службу. Затем в активе стали появляться новые объекты недвижимости, что в итоге привело к необходимости создания полноценной управляющей компании. УК "БестЪ" здесь не является исключением. Она создавалась на базе появившегося в собственности здания. Сегодня же в управлении нашей компании находятся восемь объектов. С юридической точки зрения мы являемся собственником только одного из них, - бизнес-центра "Гранат". Еще ряд объектов находится в собственности аффелированных с нашей компанией структур. В прошлом году в результате реорганизации нашей управляющей компании была образована новая структура - "МТЛ. Эксплуатация недвижимости". Сегодня "БестЪ" и "МТЛ" - это две независимые компании. Первая является управляющей, вторая - специализированной эксплуатационной фирмой, которая может заключать договоры на обслуживание объектов либо напрямую с собственником, либо через УК "БестЪ". По словам О.Корчака, "такого, чтобы петербургские управляющие компании боролись между собой за какой-либо объект недвижимости, в настоящее время нет. До сих пор петербургские управленцы в основном работали со зданиями, которые находились у них же в собственности. Полноценное привлечение внешних объектов началось только два-три года назад. Но поскольку управляющих компаний на рынке нашего города немного и, в принципе, выхода московских управленцев также не наблюдается, между собой мы особо не конкурируем. Объектов хватит на всех. Собственники же к рынку управляющих компаний только присматриваются и идут немного другим путем. Им проще заключить договор только на обслуживание и эксплуатацию объекта, чем на его полное управление. Во-первых, это дешевле. Во-вторых, управление включает в себя еще и контроль за финансовыми потоками, что собственнику сложно принять психологически. Поэтому рынок пока довольно свободный, никто локтями друг друга не толкает". "Управление и эксплуатацию объектов тяжело совмещать в рамках одной структуры. Управляющая компания должна заниматься брокериджем, осуществлять контроль за финансовыми потоками. Текущее же обслуживание должно быть возложено на компанию, которая работает независимо от управляющей. У нас в "МТЛ. Эксплуатация недвижимости" даже отдельные службы являются автономными юридическими лицами - техническая служба, служба клининга. Да и у других управленцев все построено точно также. Просто они не отделяют эксплуатационную компанию в юридическое лицо. Договор заключает головная компания, которая затем уже возлагает обязанности на отдельные службы - клининг, эксплуатация, охрана и так далее. "МТЛ. Эксплуатация недвижимости" - достаточно прибыльная и самостоятельная компания. В ее активе сегодня порядка десяти проектов, по которым собственники заказали экспертное заключение по стоимости услуг. Но, естественно, что такие услуги востребованы для более доходных объектов недвижимости, с высокими арендными ставками". "Лучший вариант, когда собственник прибегает к услугам управляющей компании одновременно с началом реализации проекта. Ведь привлечением арендаторов необходимо заниматься на самой ранней стадии строительства. Зарубежные кампании, например, вообще не предполагают возведение объекта, не имея предварительных договоров с будущими арендаторами. Если собственник самостоятельно начинает выполнять некоторые функции управляющей компании и прибегает к услугам профессионального управленца уже после окончания строительства здания, то страдает экономическая эффективность проекта. "Средняя стоимость услуг управляющей компании на сегодняшний день достаточно относительна и зависит от конкретного объекта. Средний показатель составляет 5-10% от валового дохода объекта. Каждый проект досконально просчитывается. Вознаграждение управляющей компании также зависит и от объема будущего объекта, - чем он больше, тем меньше этот процент", - считает О.Корчак. "Управленцы готовы браться за любой проект. Исключение составляют, пожалуй, только объекты до 3 тыс. кв. м. В этом случае наем управляющей компании для собственника обходится очень дорого. Те 10%, о которых я говорил выше, могут превратиться в 30-40%. А для управляющей компании подобные объекты могут быть интересны только в комплексе с другими схожими зданиями, то есть, когда у собственника несколько таких вариантов и он отдает их в управление как одно целое". "Экономика проекта, будущая доходность считаются еще до того, как нанимается управляющая компания. Когда у собственника появляется земельный участок или какое-либо здание, он обращается в соответствующую консалтинговую компанию, которая проводит комплексные исследования по наилучшему использованию данного объекта. В этих исследованиях учитываются необходимые затраты на строительство, сроки окупаемости, доход от предполагаемой аренды. Будущая доходность напрямую зависит и от того, за какие деньги собственник приобрел землю или здание. Если раньше сроки окупаемости проекта составляли 3-5 лет, то сейчас этот показатель увеличился в силу того, что подорожала недвижимость, увеличилась стоимость ремонтных работ, возросли арендные ставки на землю. Поменялись условия предоставления участков - при приобретении пятна на торгах 90% от стоимости аренды этого земельного участка теперь нужно выплатить в течение первых 1,5-2 лет. Исходя из этого, сроки окупаемости сегодня могут растягиваться до 10 лет". По мнению О.Корчака, доверительное управление объектами недвижимости с коммерческой точки зрения не очень привлекательно для управляющей компании. "Есть два пути заключения подобного договора - на объект, принадлежащий городу или же частному собственнику. В первом случае договор о доверительном управлении заключается сроком на пять лет, в течение которых КУГИ хочет получать определенный доход с этого объекта. При этом управляющая компания не может привлекать на него деньги, поскольку вкладывать в данный объект средства может только собственник. Большая же часть таких зданий требует значительной реконструкции. Наша компания, например, придерживается принципиальной позиции - для реконструкции объект необходимо полностью выводить из эксплуатации, а не поэтажно, как это зачастую происходит сегодня. Следовательно, о каком-либо доходе с объекта на этот срок не может быть и речи. В лучшем случае за эти пять лет объект можно вывести только на самоокупаемость. Поэтому работать с городской собственностью можно только на правах аренды - платим за объект арендную плату, реконструируем его, а затем сдаем в субаренду. При доверительном управлении объектом частной собственности также возникают очень большие риски. Собственники готовы отдавать в управление только объекты, которые находятся в плачевном состоянии. При этом возникает большой соблазн - после того, как управляющая компания проведет реконструкцию и выведет объект на рынок, собственник может расторгнуть договор о доверительном управлении и "посадить" на объект своего управляющего". В профессиональных кругах все время идут споры на тему, сколько еще торговых и офисных площадей высшего класса сможет "переварить" петербургский рынок. Но О.Корчак считает, что перенасыщение данных сегментов коммерческой недвижимости в ближайшие годы Петербургу не грозит. Так, по его словам "до насыщения рынка торговых и офисных площадей в нашем городе еще очень далеко. Предостаточно и мест под размещение новых коммерческих объектов. Это же не обязательно должна быть центральная часть города. За примерами далеко ходить не надо - это торговые гипермаркеты на Пулковском шоссе, тот же торгово-офисный комплекс "Гулливер", который был построен хоть и рядом с метро, но в достаточном отдалении от центра. IKEA вообще вышла за пределы города и это не мешает ей нормально функционировать. Как потребители, так и арендаторы совершенно нормально относятся к тому, что большой торговый комплекс с хорошей парковкой размещается в спальном районе или на городской окраине - экономика проекта от этого абсолютно не страдает. Сегодня городу явно не хватает и таких сетевых объектов, как "Лента", "ОКей" или "Метро". По выходным в подобные супермаркеты вообще не попасть из-за очередей. В сегменте бизнес-центров сложилась точно такая же ситуация. Если года три назад мы думали, что рынок офисных помещений достигает точки насыщения, то сейчас ситуация кардинально изменилась. Из-за подъема экономики в целом, возрастает и потребность в таких зданиях. Кроме того, на петербургском рынке появляются новые фирмы, приходят москвичи и западные компании. Им всем нужны площади. Причем мы видим даже по собственным бизнес-центрам, что и существующие арендаторы не прочь расширить свои офисные помещения. В городе есть еще достаточное количество зданий (бывших НИИ или заводов), в которых после капитального ремонта можно открыть вполне качественный бизнес-центр. Потенциал у этого рынка очень большой".

РБК

  • Все новости
  • Новости Петербурга
  • "Деловая Недвижимость": Средняя стоимость услуг управляющей компании сегодня составляет 5-10% от валового дохода объекта.

отзывы написать

Написать отзыв

Внимание! Если вы зарегистрированы, вы можете оставлять сообщения с аватаром и возможностью получения личных сообщений

Rambler's Top100