Новости Петербурга

Есть ли мотив идти в кооператив?

14:06:29, 11 августа 2005
Есть ли мотив идти в кооператив?
В Петербурге насчитывается порядка 30 ЖСК
Понятие жилищно-строительного кооператива (ЖСК) известно всем тем, кто застал времена развитого социализма. Нуждающиеся в жилье граждане вступали в ЖСК, скидывались, получали от государства долговременную ссуду на недостающую часть средств и строили свой общий дом. Сегодня каталоги квартир, газеты по недвижимости и даже заборы пестрят объявлениями, в которых ЖСК «нового поколения» обещают решить проблему покупки новой квартиры всего за несколько лет. В чем особенности современных питерских ЖСК, и стоит ли им доверять свои деньги?

Как это работает

Суть современных ЖСК в том, что они представляют собой общества взаимного кредитования, где деньги на покупку квартир поступают только от взносов членов кооператива, а не из других источников (скажем, банковских кредитов). Сама же схема работы ЖСК выглядит следующим образом. Сначала человек, решивший стать членом ЖСК, вносит вступительный и первоначальный паевой взносы (как правило, 5% и 10% от планируемой стоимости квартиры соответственно). Затем накапливает часть пая, необходимую для получения от ЖСК ссуды на покупку квартиры (обычно 50% от ее стоимости). После этого человек становится в очередь на приобретение жилья. Место в очереди зависит не только от порядка, в котором люди накапливают на жилье, но и от соотношения сроков накопления и рассрочки. Грубо говоря, чем дольше ты копишь (то есть чем больше позволяешь другим пользоваться своими деньгами) и чем быстрее потом деньги отдаешь, тем скорее получишь вожделенные квадратные метры.

После покупки квартиры она оформляется в долевую собственность членов ЖСК, где доля пайщика устанавливается в соответствии с уже выплаченной им частью пая. Чем больше общественных денег, которые были ему предоставлены в виде ссуды, человек возвратит, тем больше будет увеличиваться его доля. Также стоит отметить, что стоимость квартиры фиксируется на момент ее приобретения, поэтому возможное повышение цен на рынке недвижимости уже никак не повлияет на условия погашения предоставленной ссуды.

Как только пайщик вселяется и прописывается в квартире, он начинает погашать выданную ему ссуду. Как правило, последняя предоставляется на срок, в два раза превышающий период накопления. Однако сумму можно выплатить и раньше. Это весьма выгодно, так как помимо паевых взносов за купленную квартиру участник кооператива выплачивает еще и взносы членские – в среднем 0,5% стоимости квартиры ежемесячно, то есть 6% годовых. Когда пайщик полностью расплачивается с ЖСК, квартира окончательно оформляется в его собственность.

Изъяны системы

Может возникнуть вопрос: если на бумаге у жилищно-строительных кооперативов столько преимуществ, то почему в них до сих пор не состоит большинство петербуржцев? Ведь жилищный вопрос по-прежнему актуален. Дело в том, что в самой системе ЖСК кроется множество недостатков, которые дают мошенникам большое пространство для маневра. Первый минус ЖСК в самой модели его функционирования. Тот факт, что люди возвращают деньги медленнее, чем копят, приводит к образованию очереди на приобретение жилья. Приведем такой пример. Представьте себе, что каждый месяц в некий кооператив «Плати и живи» вступают 10 человек. На накопление каждый тратит два года, а на выплату рассрочки – четыре. Первые пару лет деньги в кооперативе только аккумулируются. Затем накопленная сумма примерно в течение года тратится на покупку квартир. За этот год она пополняется значительно медленнее, чем расходуется – ведь каждый месяц нужно покупать 10 квартир для 10 членов кооператива, накопивших всего половину. Эти люди, вступая в период рассрочки, выплачивают в месяц в два раза меньшие суммы, чем во время накопления. Итак, еще примерно через год все накопленное тратится на приобретение квартир – теперь денег у ЖСК не остается совсем. Все, что поступает на счет, тут же тратится на квартиры для очередных участников кооператива. Начинает скапливаться очередь – при неизменном потоке вступающих в ЖСК денег ежемесячно поступает меньше, чем необходимо. Еще три года очередь только растет. И лишь спустя 6 лет после образования кооператив вступит в фазу стабилизации – люди начнут в плановом порядке выходить из него, выплатив свой пай. Сумма, поступающая от всех членов ЖСК в период накопления, становится равной сумме, поступающей от участников, находящихся в периоде рассрочки.

Какой из всего этого можно сделать вывод? Правильно – за право купить квартиру «за полцены с рассрочкой» участник ЖСК «платит» не только деньги (членские взносы), но и время. И это время способно сыграть с ЖСК очень жестокую шутку. Нетрудно догадаться, что если количество вновь вступающих участников начнет уменьшаться (а никто не может дать гарантии обратного), то очередь для уже вступивших станет катастрофически расти. В таком случае лучшее, на что может рассчитывать человек, еще не накопивший пресловутые «50% стоимости квартиры» – это возврат собственных денег, а в худшем он может не увидеть их вообще.

Сегодня очень многие ЖСК предоставляют сроки рассрочки до 15 – 20 лет, очереди на приобретение квартир растягиваются на 3 – 4 года (оптимально время ожидания в очереди не должно превышать трех месяцев). В питерской практике было уже немало случаев, когда людям, купившим квартиры с рассрочкой на 5 – 10 лет, объясняли, что если они не выплатят свой пай за год, чтобы ускорить покупку квартир очередникам, то кооперативу придется продать их квартиры, вернув уже выплаченные суммы по частям в течение года (подобное право руководству ЖСК дает его Устав).

Если вы все же решите рискнуть и доверить свои средства питерским ЖСК, то стоит запомнить несколько простых правил. По мнению заместителя председателя Всероссийской ассоциации жилищных кооперативов Дмитрия Ригоборцева, главными критериями надежности того или иного ЖСК являются срок его существования и репутация в глазах агентств недвижимости. Желательно, чтобы у ЖСК был в Интернете свой солидный сайт. Также потребуйте показать вам свидетельство о государственной регистрации ЖСК и договор о приобретении прав на строящееся жилье. Будет нелишним спросить, сколько на сегодняшний день внесено средств на счета ЖСК и сколько на них куплено квартир. Если количество свободных средств исчисляется десятками тысяч долларов, то вряд ли стоит доверять этому ЖСК. Ведь в кооперативах с грамотным менеджментом все деньги немедленно идут на покупку квартир, иначе инфляция и рост цен на жилье их попросту «съедят».

ЖСК или ипотека?

Станут ли ЖСК альтернативой ипотеке? Пару-тройку лет назад этот вопрос вызывал лишь улыбки на лицах специалистов, однако сегодня ответ на него уже не столь однозначен. К плюсам ЖСК можно отнести то, что его членом может стать любой человек, независимо от гражданства. При вступлении в ЖСК с вас не потребуют, кроме паспорта, никаких документов. Еще одно преимущество ЖСК перед ипотекой – переплата за квартиру здесь не такая существенная. К примеру, если вы покупаете квартиру за 50 тысяч долларов, то при сегодняшних условиях ипотеки через 15 лет ее стоимость увеличится на 50 – 70%. В кооперативе же за аналогичный срок вы переплатите всего лишь 7 – 10%. Выгода, как говорится, налицо. Кроме того, когда ЖСК будет выдавать ссуду на покупку квартиры, то в отличие от ипотеки вам не потребуются ни справки с работы, ни поручители. Плюсом ЖСК является и то, что в кооперативе досрочное погашение кредита только приветствуется.

В свою очередь ипотека также имеет перед ЖСК ряд несомненных преимуществ. И первое из них – это то, что при покупке через ипотеку квартиру сразу оформляют в вашу собственность, хоть это право собственности и обременено залогом. Кроме того, если вам дадут ипотечный кредит, то вы гарантированно купите квартиру, а при участии в ЖСК вам нужно будет накопить 50% ее стоимости и простоять неизвестное время в очереди. Именно эти риски и делают ЖСК значительно менее надежным средством приобретения жилья в сравнении с ипотечным кредитом.

Фото Валерия МИШАКОВА

Кстати

В настоящий момент из всего жилищного фонда Петербурга доля ЖСК составляет порядка 10%.

Подготовил Дмитрий Киров
Газета Московский Комсомолец в Питере №31/59 за 03-08-2005

МК в Питере

отзывы написать

Написать отзыв

Внимание! Если вы зарегистрированы, вы можете оставлять сообщения с аватаром и возможностью получения личных сообщений

Rambler's Top100