Экономика

Предсказуемый результат

22:07:09, 23 сентября 2007

Как мы вошли в рынок

Обращаясь к теме жилищного строительства, прежде всего хотелось бы напомнить, что право на жилище закреплено за гражданами РФ в Конституции. Органы государственной власти, в соответствии с Основным Законом, обязаны поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права граждан на жилище.

Однако так должно быть в идеале, а на данный момент в отрасли жилищного строительства сложилась очень непростая ситуация. Проблемы накапливались не один год, и кризис, сложившийся на рынке недвижимости в настоящее время, предсказывался экспертами уже давно. Во многом проблема постоянного роста цен на рынке недвижимости приобрела такую остроту в связи с действиями (а вернее, бездействием) федеральных и региональных властей.

После перехода на рыночные отношения строительная отрасль постепенно переходила в «свободное плавание». Государственные чиновники провозгласили отказ от вмешательства в рыночные механизмы. Объяснение было озвучено самое простое: рыночный саморегулирующийся механизм – наиболее эффективный способ взаимодействия спроса и предложения. В настоящее время такая точка зрения, по всей видимости, остается главенствующей у большинства управленцев, ответственных за жилищный сектор. Во всяком случае любое мнение о том, что в государственные обязанности напрямую входит обеспечение прописанного в Конституции права на жилье, не принимается в расчет.

В итоге власти практически отказались от участия в процессе строительства только при необходимости (и возможности) покупают квартиры на свободном рынке. И лишь изредка администрация выступает не как покупатель, а как заказчик (например, при строительстве микрорайона на Ржевке в 2006 году).

Государство постепенно отстранилось не только от участия в строительстве жилья, но и от контроля в строительной отрасли. Под реформу системы лицензирования попало и жилищное строительство. Происходит замена государственной сертификации на добровольную. Это плохо само по себе, не говоря уже об угрозах жизни и здоровью людей и окружающей природной среде.

Да, действительно, рыночные отношения являются наиболее эффективными при производстве и распределении материальных благ. Но «чистого» рынка никогда и нигде не существовало. Опыт развитых стран и здравый расчет показывают необходимость прямого и косвенного участия государства. Ну а такая социально значимая отрасль, как жилищное строительство, требует постоянного вмешательства государства как субъекта рыночного механизма, устанавливающего правила ведения бизнеса. Также требуется прямое финансовое и косвенное (инструментами налоговой политики) регулирование механизма строительства и распределения жилья.

Инвесторы, как известно, заинтересованы в максимизации прибыли. Никакие другие аспекты, кроме денежного, предприниматель обычно в расчет не берет. Квартира – это такой же товар, и никакая социальная значимость продавца не интересует.

Кто приносит деньги в бюджет

Сегодня строительство превратилось в источник доходов не только для инвесторов, но и для бюджетов всех уровней. Система предоставления участков для строительства с торгами и аукционами, а также система налогов и сборов превратилась в огромную обузу для строителей. По различным оценкам, непроизводственные отчисления государственным органам составляют до 50% от себестоимости жилья.

Не стоит, однако, забывать, что другого источника средств, кроме повышения цен, у застройщика нет. Кроме того, приходится изыскивать деньги задолго до начала строительства и тем более реализации готового жилья. Изъятие громадных средств из оборота на начальном этапе требует компенсации в дальнейшем. Тем более что инфляцию и плату за использование займов никто не отменял.

Существует также серьезная проблема подключения к инженерным сетям. Несмотря на возможности государства по регулированию тарифов «естественных» монополистов, плата за такие подключения необъяснимо высока и постоянно растет. Многомесячные бюрократические проволочки сказываются и на конечных сроках строительства, и на его объемах. Если бы это как-то влияло на качество или безопасность, то к процедуре не было бы вопросов, а так видна полная бессмысленность длительных сроков согласования.

Сама процедура ценообразования на рынке недвижимости не прозрачна. Себестоимость, рассчитываемая независимыми экспертами и строителями, порой отличается в разы (разброс составляет от 400 до 2000 долларов за квадратный метр).

Теоретически в обязанности городских властей входит инженерная подготовка территорий под массовую застройку. Но в настоящее время практически все работы производятся самими застройщиками.

Простая арифметика

Для помощи гражданам в улучшении жилищных условий за последние несколько лет были разработаны несколько федеральных и региональных программ. Однако пока их реализация не может считаться успешной: для нуждающихся в жилье его приобретение стало практически недостижимым. Только за 2006 год цены на квартиры выросли более чем в 2 раза и достигли среднего уровня 2200 долларов за квадратный метр на первичном рынке и 2600 на вторичном.

Большинство мер, принимаемых городским и федеральным правительством, призваны облегчить получение средств для покупки жилья. Однако при этом получилось простое увеличение обращаемых на рынке недвижимости денежных средств. За 2006 год в Петербурге было выдано более 11.000 ипотечных кредитов на сумму более 1,6 млрд рублей. В 2007 году планируется довести эти показатели до 20.000 кредитов. И это при построенных за прошлый год 34.200 квартирах!

Простейшей и легко предсказуемой реакцией рынка и стал рост цен на недвижимость. Поступающие на него деньги просто изымаются возрастающей ценой квартир! Увы, прямое вливание огромных средств на конечной стадии производственного цикла стимулировало увеличение цен, а не производства.

Кроме того, сегодня количество возведенного и строящегося жилья не соответствует потребностям. Как ни притягивай показатели по сданной площади, больше ее не становится. Стоит больше внимания обратить на объемы закладываемого жилья, которое будет построено через некоторое время. А задел на будущее невелик. Жилья закладывается в несколько раз меньше, чем раньше. Значит, в будущем объем строительства еще сократится, и количество продаваемых квартир уменьшится.

Сегодня многие граждане, имеющие «лишние» деньги, видят в покупке квартиры выгодное вложение. Более того, рост цен в сочетании с дефицитом приводит на рынок недвижимости финансовых игроков – увы, тех, кто играет на повышение. Квартиры для них не место проживания, а предмет спекулятивной торговли, сбережения и увеличения средств.

В то же время все возрастающая стоимость жилья отсеивает горожан, еще совсем недавно рассчитывавших на покупку квартиры, – уже и не таких бедных, хотя и не особенно богатых. В плачевном положении оказался именно «средний класс», не причастный к сверхдоходам отдельных сырьевых отраслей.

Доступное и комфортное жилье

Предварительные итоги работы программы «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» и планируемый комплекс мероприятий по дальнейшей ее реализации не дают особой надежды на улучшение ситуации. Действия, нацеленные на увеличение строительства и снижение себестоимости, не носят комплексного характера. Власти, к сожалению, ориентируются на частичное решение проблем без реорганизации всей отрасли. Не видно мер, которые в будущем приведут к повышению доступности жилья для рядового горожанина, получающего среднюю заработную плату.

Петербург по индексу доступности жилья (рассчитанному по соотношению заработной платы горожан и стоимости квартир) входит в десятку самых проблемных городов мира. Значит, надо удешевлять строительство и увеличивать его объемы. Следует оценивать весь производственный цикл возведения жилых зданий, а не только конечный результат. Нужно обеспечить, в конце концов, равные условия для всех. Сокращение очереди на улучшение жилищных условий и расселение аварийного жилья – это только частная составляющая общей проблемы.

Власти же в первую очередь занимаются ликвидацией городской очереди. Однако эта очередь стоит с 1979 года (и с тех пор, кстати, ситуация не улучшилась). А после 1991 года на очередь на улучшение жилищных условий практически никого уже не ставили.

С введением нового Жилищного кодекса РФ и подзаконных актов на очередь ставят только малоимущих граждан. Ясно, что нормально работающие, даже в бюджетной сфере, в эту категорию не попадают. А ведь в последние 16 лет многое изменилось, и улучшать условия проживания требуется гораздо большему количеству людей, чем стоят на старой очереди.

Хочется надеяться, что нынешние планы городского правительства осуществятся и к 2010 году действительно за счет бюджета построят 1,28 млн кв. метров жилья. Правда, только аварийный фонд в городе составляет более 2 млн кв. метров...

Санкт-Петербургские Ведомости

отзывы написать

Написать отзыв

Внимание! Если вы зарегистрированы, вы можете оставлять сообщения с аватаром и возможностью получения личных сообщений

Rambler's Top100